凭借距离天安门仅仅25公里的路程，京东燕郊和香河、三河、大厂等“环京经济圈”一度成为了炒房客们追捧的淘金圣地，请假坐飞机来燕郊炒房者数见不鲜。但环京地带作为首都政策首当其冲的区域，在最新一轮调控的靴子落下之后，楼市便迎来闪崩，“非理性降价促销”层出不穷，部分地区房价跌幅甚至过半。此时的环京圈相对于热火朝天的长三角和珠三角，可谓是凄风冷雨。但如今风暴过去，新一轮经济周期启动在即，环京区域也随之获益。曾经的“价值黑洞”，是否也将会成为“应许之地”？

　　国庆假期过后，环京的楼市静悄悄。

　　受制于环京房价承压，原本“金九银十”的楼市成交旺季并没有发生在环京楼市身上，甚至在“环京一哥”燕郊，各大售房部的案场也是门可罗雀，而这只是整个环京楼市的缩影。近两年，环京一手、二手的楼盘价格都较为低迷，相对于2017年初的市场高点，价格已经腰斩。

　　环京之所以在17年后一路下跌，原因是当时的北京政府于6月实施严格的限购政策，并抛出天量土地供应，其结果即为环京楼市冰封三年。但随着时间线推进至现在，随着货币宽松和楼市松绑愈加明显，加之释放土储消化接近完毕，环京区域在“因城施策”和“人才引进”的政策指导下，开始寻求突破。针对这一区域，虽然此前的限购在短时间内平抑了房价，但对于环京价值区域的需求，仍然存在。

　　而在今年全国楼市普涨的行情之下，一些三四线县城的房价也来到了“万元时代”，相比之下，曾经冰封万里的环京楼市，如今价格也逐渐变得美丽。

　　县城进入“万元时代”之后，环京房价还“贵”吗？

　　10月21日，易居房地产研究院发布最新一期《全国百城房价报告》。数据显示，1-9月全国100个城市新建商品住宅成交均价为15801元/平方米，同比上涨10.7%。而根据同花顺IFIND数据显示，25家机构对10月CPI同比涨幅的预测平均值为0.87％，或时隔42个月再度降到1%以下,这也就意味着房价涨幅仍旧远在通胀水平之上。

　　如果从微观来看，在中国众多三四线县城，房价已经逼近或者超过万元。以浙江省为例，安居客数据显示，除了宁波、温州等地级市，义乌作为县级市，均价已经突破两万。除此之外，瑞安，乐清等县城的均价，甚至超过了绝大多数中国的二线城市。舟山群岛群集于钱塘江口，以弹丸之地撑起近两万的均价亦属匪夷所思。

　　而必须看到的是，这些县城，无论是服务功能还是就业水平，仍然停留在县城水平，远远匹配不上高企的房价。

　　经历了大起大落的环京楼市，如今也正处在历史低点。以“环京一哥”燕郊为例，其楼市随着政策更迭起伏不定，市场从火热到冰封再到消融，可说其见证了太多。2014年下半年到2015年上半年是燕郊楼市的低谷期。楼市均价在8000-11000左右徘徊。就政策而言是彻底对本地人和外地人放开。

　　彼时，有人，有钱即可买房，而房价也因此水涨船高，直到17年中的限购政策与土地放量并行，及至近日房价从最高32000降至18000。3年来，13个环京地区中，除了受雄安新区利好加持的白沟房价上涨外，其他12个地区出现普降。永清房价直接从23000元/m²跌到6500元/m²，创下了环京71%的最大跌幅，市场已经冰封，苦等春天到来。

　　这里的“环京圈”，并不是地理意义上围绕北京的河北诸县市，而是距离优质就业中心和生活配套不超过90分钟通勤的地方，能承接北京的产业外溢，才叫真正的环京圈与“睡城”。不具备睡城价值的，亦不可称作是真“环京”。

　　而对于白天在北京奋战的“打工人”来说，北京城太大，大到让人灵魂迷失其间；北京又太小，小到肉身无以为家。相比之下，作为首都“睡城”而存在的环京圈，其价值在此刻，就显得尤为可贵。相比于五环内动辄数万的房价，不足两万的均价已足够让人落脚。尚可接受的通勤与足够便利的配套亦可使人安居其间。与房价上万的老家县城相比，环京圈不失为回家之外的另一个选择。

　　一个不再被虹吸的环京“价值洼地”

　　当然，环京圈此前另一个让人诟病的点，是因为政策导致所谓的“吸血效应”，产业迟迟未能集聚，进而价值迟迟难以释放。

　　早在若干年前，依托与北京的便捷通勤，后又成功搭载通州副中心规划利好快车，让“北三县”燕郊、大厂、香河，成为了北京住房客群外溢的主要选择，房价更是随之一路飙升。但呼啸而至的，只有投机的炒房客与顺势拿地的开发商们，2017年调控靴子落下之后，站在高处俯视，目力所及，只剩一地狼藉，多少投资客，只留下一句叹息。

　　但如今，无论交通改善还是产业升级，历经三年的蛰伏，环京圈已经和以往大不一样。

　　要想富，先修路。现在，历经五年高强度基建，环京圈的新经济周期即将到来。

　　大兴国际机场于2016年动工，2019年9月正式投入运营，迄今一年，累计完成航班起降8.4万架次，客流量突破1000万人次，航班正点率在全国主要机场中排名第一，成为国际航空枢纽建设运营新标杆。新机场的落成意味着空港产业在环京地带生根发芽，周边环京的廊坊、固安、永清、涿州等地亦会迎来新发展。

　　京张高铁2019年末开通运营，线路全长174公里，最高设计时速350公里，将张家口至北京的运行时间压缩至47分钟。

　　京雄城际新建线路全长92.03公里，与全国主要城市实现高铁互联互通，北京达大兴国际机场段已于去年9月开通，今年底全线通车后，北京城区至雄安新区可实现30分钟通达。

　　京唐城际和京滨城际都起自北京城市副中心站，在天津宝坻分流,分抵唐山和天津滨海新区。建成通车后，两地进京时间可望压缩到30分钟左右。

　　除此之外，公路、轨道交通等“任督二脉”已经在环京圈全速落地，首都地区环线高速（俗称“北京大七环”）已经贯通运行，有效串联7条首都放射线国家高速，将绝大多数环京城市纳入“首都一小时生活圈”。这也就意味着，环京圈在真正意义上成为了北京的“睡城”。

　　交通是盘活环京圈经济的血脉，而点缀其间的一座座产业新城则是经济腾飞新的发动机。

　　在产业新城建设的路途中，不仅是政府主导，市场力量亦在其中扮演重要角色。以廊坊为例，荣盛发展作为河北本土开发商，在香河、永清、霸州、兴隆、固安、宣化等节点城市，布局十余座产业新城，结合自身优势和地方特色，打造产业链集聚平台，有力提升居民就业和收入水平，助力所在区域产城融合发展。万科、碧桂园、恒大、中海等TOP10房企也在此投资布局。

　　以此观之，交通与产业配套的双双落地，北京虹吸周边“血肉”的黑洞时代已经成为历史，环京圈已然成为不再贫困的“价值处女地”。2019年，廊坊人均GDP已从2015年的53118万元增至去年的67412元，在河北省内仅次于唐山，随着北京产业加速向东南转移，廊坊完成对唐山的超越近在眼前。

　　当“环京”开始“抢人”，这里终将成为“应许之地”

　　人口是房价的底层支撑。

　　以上海为例，这个积分落户要“过五关斩六将”的城市，在9月23日也出台了《2020年非上海生源应届普通高校毕业生进沪就业申请本市户籍评分办法》——此前非北大清华本科不能落户的苛刻条件，被放开到上交、复旦、同济、华东师大四校应届本科毕业生。其背后，是上海断崖式下跌的出生人口数量。截至2020年1月1日，上海的出生人口量仅为1990年1月1日的5.6%。

　　将目光转回到北京，2016-2019年，北京人口减少近80万人，平均每年外流20万人。而其中的相当部分，随着产业向环京转移流向了周边县市。在此期间，廊坊常住人口从2015年的456.32万，增至2018年的483.66万，今年有望进一步增加到500万人左右，五年净流入约45万人。而其中，有相当部分是拥有高学历，有相当购房意愿和消费能力的高净值人群。

　　这也就意味着，如果他们能在此处留下，以廊坊为代表的环京经济带亦能迎来大发展，楼市亦会随之反弹。

　　值得注意的是，环京县市也开始发放落户号，以承接京城外溢的高净值人群。10月21日前，大厂每周只投放200个落户号，但一经投放便“秒空”，对于拥有庞大落户需求的人群，仍然是一号难求。所以从10月21日开始，大厂政府每天视情况而向市场投放400-600个号，以满足落户者的需求。

　　就目前来看，无论是交通改善还是产业升级还是人口集聚，环京基本面已然蝶变，曾经的“价值洼地”现在已经成为了新的“应许之地”，无数人才和先进产能向这里集聚，而未来环京区域的价值也必然会传导至楼市，现在，正处在新经济周期的前夜，环京楼市，正处于最后的抄底良机。