原标题：京沪“租售并举”是否意味着房租会下降呢？

​8月17日，北京住房租赁新政征求意见，“租售并举”的政策向“北漂们”伸出来橄榄枝。未来随着租赁房供应量增加，当前京沪等一线城市房租短期回落的趋势将会进一步延续吗？

一线城市房租与房价出现明显背离

房价和房租同涨同跌，是房地产市场发展的一般规律。在过去十多年中，尽管房价波动经过了多个周期，但房价与房租同步性大体符合这一趋势。然而，从一线城市数据看，房价涨幅却远超房租涨幅，使得一线城市的租金回报率持续不断下行并屡创新低。

以北京为例，2008年1月至2016年6月，中原地产统计的北京二手住宅房价指数从243点上升到928.5点，年复合增速为14%，二手住宅租金指数从118.82点上升到195.4点，年复合增速为 5%，房价涨幅远在房租涨幅之上，这使得同期北京二手房租金回报率也从3.25%跌到1.45%（参见下图）。

同样，在2008年1月至2016年6月期间，上海二手住宅房价指数从181.2点上升到599.7点，年复合增速为 13%，二手房租金指数从121.44点上升235.2点，年复合增速仅为7%，房价涨幅远快于房租涨幅，使得上海租金回报率由2.85%下降到1.55%（参见下图）。

从大的趋势看，历史数据表明房租和房价涨跌基本同步。然而，自去年四季度以来，一线城市房价与房租出现了明显的逆向而行和背离的趋势，具体来看，北京于2016年9月房租首现回落，当月房租指数从194.1点连续四个月回落到2016年12月末的189.9点，至今年4月逐渐回升到196.7点，6月末再度回落到195.4点。与此同时，北京房价则一路上涨，直到最近两个月才出现了回落（参见下图）。

与北京相比，上海房价与房租的走势背离情况更为明显。2016年9月上海房租指数达到历史高点251.6点之后，至今年6月末已回落至235.2点，回落幅度高达6.52%（参见下图）。

一线城市房价与房租走势背离的真实原因是什么？

不可否认，一线城市房价维持高位而房租出现明显回落的现象，与北京、上海解决“大城市病”的疏解政策有关，同时严格房地产调控政策，“售转租”使得出租房源增加，从房源供给层面对京沪房租上升形成压力。

然而，笔者认为，房价与房租的短暂背离，更关键的原因可能是：一线城市低收入群体较为集中的传统产业的迁出速度，远远超过高收入群体较为集中的新产业形成速度，使得房租无法在租客规模和收入水平方面形成有效支撑。具体阐述如下：

从低收入群体较为集中的旧产业迁出角度看，当前一线城市正处于后工业化时期，单位建城面积GDP产值大幅提升，使得那些无法达到高产出效率的行业企业被迫外迁，加上政府的主动疏解清退这些行业，使得这一进程明显加快。

数据也表明，北京第一产业和第二产业从业人员一直在减少，以采矿业和制造业为主的第二产业从业人数从2012年历史峰值114.85万人下降到2015年的97.48万人，劳动密集程度更高的住宿餐饮从31.96万人下降到29.76万人，批发零售等低端三产人员也在不断萎缩。

上海的情况则是：第二产业从业人数从2015年进入下行通道，且第二产业中高端制造业的比重越来越高，单位产值较低的第二产业从业人员加速外流。

总之，高房价叠加京沪的主动疏解政策，使得一线城市低收入群体较为集中的旧产业加速外迁，常住人口增长陷入停滞（参见下图）。

从高收入群体较为集中的新兴产业形成看，过去十余年内，北京、上海的金融业、互联网等高端产业已成为支撑京沪GDP增长第一大动力。2017年上半年，北京市金融业增加值占GDP比重达到历史新高（19.2%），而以互联网为代表的新兴产业对经济增长贡献也达到了10.6%，继续维持高位水平。同样，上海金融业增加值对GDP的增长贡献也于2017年上半年达到了19%，成为经济增长的第一动力（参见下图）。

不过，与全球性的国际金融中心相比，北京、上海金融业仍有较大的发展空间。2015年北京、上海两市的金融从业人员占比分别仅为3%和2%左右，而纽约、伦敦、新加坡等都在7%左右。

长期看京沪房租还将继续上涨

如前文所述，京沪房租短暂回落是旧产业加速外迁速度远超高端产业形成速度导致的。但是，从长远来看，京沪金融业和互联网产业从业人员还将继续增长，这两大产业作为高收入群体较为集中的产业，将对未来京沪房租增长形成有力支撑。如2015年北京金融业平均工资是制造业的2.8倍，是全市平均工资的2.2倍，上海金融业是制造业工资的2.4倍，是平均工资的1.9倍（参见下图）。

即使是金融从业人员中，京沪两市银行收入相对较低的从业人员比重过大的问题也比较突出，相反高端创新性金融人才比重依然偏低。对于上海而言，当前互联网新兴产业发展，落后于北京的问题较为明显，后期上海互联网金融人才的整体规模还将快速增长。

从纽约等国际金融中心历史经验看，上世纪70-80年代，由于中心城区地价上涨、成本上升等因素，使得纽约制造企业大规模外迁，纽约也经历了近 10 年的逆城市化阶段，1970-1980 年人口出现持续性净外流达82万人。1980年后，纽约进入后工业化时代，计算机、金融业、咨询、中介等高端服务业快速发展，就业人口开始大规模回流（参见下图）。纽约市人均产值也大幅攀升，相应地，纽约房租上涨了近450%，房价上涨了540%，房租与房价涨幅基本相当。

可以预见，北京、上海的人口流动、产业结构调整将经历纽约相似的发展过程。从长远来看，随着金融创新业务和互联网领域信息产业的快速发展，高收入群体占比将不断攀升，这将对京沪房租长期上涨趋势形成有效支撑。